Att välja om du vill bygga om eller bygga om ditt hus är som ingen annan i världen av hemförbättringar på grund av dess slutlighet. Lägg fel badrumsgolv, till och med ett så permanentt som porslinskakel, och du kan alltid ta dig ur det. Riv ner hela huset och du har ingen möjlighet.
Du kanske äger ett hus som "behöver lite kärlek", som fastighetsflygare uttryckte det, men det behöver verkligen lastbilar av kärlek. Som att älska ett barn, kanske du undrar om din ska vara den ömma kärleken att respektera och arbeta med det som finns där - eller den tuffa kärleken som kommer i form av en förlistande boll och grävmaskin.
I alla fall vet du att huset där du bor (eller en investeringseiendom) behöver så mycket arbete att du inte kan vidta halva åtgärder. Spiffy yttre färg, helhusgolv, utbyte av toalett och allt annat som inte gör det längre. Du har kommit till den punkten där det antingen är en helt hus ombyggnad (den typ där du måste flytta ut) eller ett rip-it-down-and-build-it-nytt projekt.
Ombyggnad vinner långsiktig genom att återställa klockan
Om du planerar att vara i huset på lång sikt och sedan sälja det, är det vanligtvis klokare att riva ner och bygga om åtminstone ur ett rent ekonomiskt perspektiv.
Fysiska element i ett hem är på en timer. Så fort hammaren slår ditt hus för sista gången, börjar timern att ticka. Ytterfärg kan pågå i upp till sju år, men mer som fem år i svåra klimat; diskmaskiner, mindre än ett decennium; centrala A / Cs, 10 till 15 år; tre-flikar sammansatta bältros, cirka 20 år.
Dessutom, medan vissa elementers livslängd är förskjuten, förfaller många andra ungefär samtidigt. När det gäller kostnaden är det ingen idé om kul att byta ut en diskmaskin. Men tänk dig att behöva göra det samma kalenderår som du bytte ut tak, takrännor och centrala luftkonditioneringsapparater.
Genom att bygga om återställer du klockan när det gäller husets fysiska natur: allt från apparaterna till husets kuvert (tak, sidospår etc.). När det är dags att sälja 15 år senare säljer du ett 15 år gammalt hus istället för ett 40-årigt hus. Som en bonus hade du nöjet att bo i ett nytt hus under dessa 15 år. Köpare är intimt anpassade till husåldern. Och om de inte är det, kommer deras fastighetsmäklare och husinspektör att göra dem väl medvetna om detta faktum.
Ta kontroll över hur mycket du spenderar
Om du har lite pengar är ombyggnad alltid vägen att gå. Problemet är skala - din förmåga att skala utgifterna upp eller ner (eller frysa det), beroende på dina behov.
- Ombyggnad : När du ombyggar ett hem har du kontroll över dina utgifter. Ombyggnad är perfekt för dem som tvekar eller inte vill göra ett stort språng. Du kan renovera ett litet badrum och sedan sluta när ekonomin är trång. Är du mottagare av en stor återbetalning av skatter? Nu är det dags att fixa det taket. Pengar tätt igen? Du kan skala taket självt upp eller ner, från ett priseffektivt sammansatt takrör till ett dyrare stående sömtak. Pengar distribueras i droppar eller i gushes, ditt val.
- Riv och bygg upp igen : Det här alternativet är allt eller ingenting. Efter ditt första stora köp - rivningen - sitter du kvar med en ledig tomt och förbinder dig att bygga det nya hemmet. Om du inte vill vara ägare till en ledig tomt måste du fortsätta gå vidare. Värre är att ha ett hus som är delvis komplett. Strukturer som lämnas exponerade för elementen åldras snabbt. Vid en viss tidpunkt måste din ombyggnad byggas om.
Välj om du vill ha bättre eller billigare
Om du vill ha bättre, riva ner och bygga om. Om du vill ha billigare, renovera. Även en omfattande ombyggnad av hela huset kommer fortfarande att vara billigare än att riva ner och bygga på nytt.
Enligt Roger Greenwald, RA, AIA, "kommer kostnaderna för att riva ner och bygga upp ungefär 20 procent högre än att göra en omfattande ombyggnad av hela huset. Men de arkitektoniska fördelarna med att riva ner och arbeta med en ren skiffer kan vara enorma: Bättre grundläggande arkitektonisk design, alla nya system, ren cirkulation, högkvalitativa fönster, nya och effektiva värme- och kylsystem, högt i tak och utrymme designade för dina personliga livsmönster placerade där du behöver det. "
Ombyggnad vinner genom att ge dig snygga klockor och visselpipor
Förespråkare för att riva ner / bygga på nytt betonar svalheten i nya hus med sina mobila enhetsstyrda värmesystem, strålningsvärmegolv, master sviter och dedikerade hemmakontor.
Det argumentet rymmer vatten, så länge du har extra pengar att spendera. Där det argumentet går sönder är att det inte inser att huset först måste byggas. Med ombyggnader är grundelement i huset redan på plats och betalas för.
Så den extra kostnaden för ombyggnad som nämns ovan är vad den person som ombyggnad får spendera på prickiga saker, som spa, mangrottor och biografer i hemmet.
Bestäm husets ultimata skick
Samtidigt som alla hus kan byggas om, bör inte alla hus vara .
Branschfackmän är i allmänhet överens om att följande villkor förtjänar en rivning / ombyggnad, eller åtminstone svänga argumentet vidare i den riktningen:
- Önskade förbättringar kan inte ingå i det befintliga husavtrycket. Således vill du ha ett tillägg. Behovet av ytterligare utrymme är verkligen inte det enda skälet till att bygga på nytt; tillägg byggs hela tiden. Problemet är att det händer i samband med omfattande, dyra ombyggnader av det befintliga huset: en dubbel dragning på din finansiering.
- Grunden är dålig och kräver mycket arbete innan huset kan byggas om.
- Är taket för låga för din smak? För det är ingen enkel sak att höja taket - såvida det inte finns ett kammare eller tomt utrymme där uppe. Golvet ovan måste tas bort och sedan byggas om.
Var medveten om gemenskapens begränsningar
Ett inflytande på ditt beslut kommer utanför. Tidigare år var en husägare fri att riva ner och bygga om med relativ straffrihet. Varje typ av byggnad var alltid föremål för zonering och tillstånd, men dessa påverkningar var mycket lättare än de är nu.
Sedan slutet av 1990-talet har tidvattnet vänt sig mot återvinning snarare än att kasta bort, och denna trend inkluderar också bostäder.
Lokala byggnadsavdelningar kastar nu ett mer kritiskt öga på aspekter av ombyggnad som storlek. Ordet McMansion fanns inte ens förrän senare delen av 1900-talet. Nu binds det hela tiden av kommunfullmäktiges avsikt att bevara städernas karaktär genom att bevara dess bostadsbestånd.
Till och med Los Angeles, traditionellt det mest "riva ner och återuppbygga" området i USA, har börjat anta byggnadsmoratorier för att begränsa husens storlek. Och eftersom få ombyggnader har innehåll att förbli inom samma fotavtryck som tidigare, påverkas de också av dessa förbud.