Det federala låginkomstbostadsprogrammet för bostadsskatt har varit framgångsrikt sedan 1987 att förse hyresgäster med anständiga lägenheter till anständiga lägenheter till en överkomlig hyra. Om du letar efter en lägenhet i en skattefordon är det vissa saker du bör veta innan du ansöker. Dessa är svar på vanliga frågor om det federala låginkomstskatteläget.
F: Vad är skattekreditprogrammet?
A: Skattekreditprogrammet, även känt som det "federala låginkomstbostadsskatteprogrammet" eller helt enkelt LIHTC, är ett populärt, prisvärt bostadsprogram som har funnits sedan 1987. Till skillnad från de flesta bostadsprogram som administreras av det amerikanska departementet av bostäder och stadsutveckling (HUD), administreras skattekreditprogrammet av IRS i samordning med statliga bostadsfinansbyråer över hela landet. Hyresvärdar som deltar i programmet får ansöka om skattelättnader i tio år för sina skattekreditegenskaper i gengäld för att hyra åtminstone några av sina lägenheter till låginkomsthyresgäster till en begränsad hyra.
F: Får jag kräva skattekredit?
S: Nej. Skattekreditprogrammet får sitt namn eftersom ägare av deltagande fastigheter får värdefulla skattelättnader i gengäld för att hålla sina byggnader överkomliga. Som hyresgäst i en skattekreditegendom kommer förmånen du får i form av begränsad hyra, förutsatt att du är inkomstberättigad.
F: Räknas livränta som en del av hushållens inkomst?
S: Om du har en pension eller annan livränta, finns det en god chans att det måste räknas på något sätt som en del av din hushållsinkomst. Hur en hyresvärd ska bestämma hur du ska behandla en livränta som du har (eller som du kan inrätta efter att du tecknat ett hyresavtal för en låginkomstlägenhet på en skatteinnehåll) beror på om du har rätt att dra tillbaka saldot i livränta och om du redan får betalningar.
Om du redan har börjat få betalningar måste hyresvärden fråga din mäklare om du har rätt att dra tillbaka saldot. Om du har denna rätt måste hyresvärden behandla din livränta som en tillgång.
När du väl har börjat få livräntebetalningar kan du normalt inte konvertera det till ett engångsbelopp med kontanter. Om det är din situation, kommer dina vanliga betalningar att behandlas som inkomst av hyresvärden.
Förvänta dig att din hyresvärd kommer att behöva verifiera om du har rätt att dra tillbaka saldot (även om påföljderna bedöms), vilken grund ligger på vilken livränta kan förväntas växa under det kommande året, eventuell överlämnings- eller tidig återbetalningsavgift och skattesatsen och skattesatsen som skulle gälla om du skulle dra tillbaka hela saldot på din livränta.
F: Räknas fonder som en del av hushållens inkomst?
S: Förtroenden räknas ofta på något sätt som en del av hushållens inkomst. Hur en hyresvärd ska bestämma hur du ska behandla ett förtroende som du har (eller som du kan inrätta efter att du har tecknat ett hyresavtal för en låginkomstlägenhet på en skattekreditegendom) beror på om du har tillgång till huvudmannen på kontot eller inkomst från kontot.
F: Räknas tillgångar som inkomst?
S: Nej. Tillgångarna räknas inte som inkomst. Emellertid räknas alla inkomster som en tillgång producerar vanligt vid fastställandet av ett hushålls inkomstberättigande.
F: Kontrollerar hyresvärden inkomst?
A: Ja. Om du funderar på att ansöka om en lägenhet med låg inkomst på en skatteinnehåll, förvänta dig att hyresvärden eller fastighetsförvaltaren behöver verifiera inkomster och tillgångar. Skattekreditprogrammet kräver en uttrycklig bekräftelse med tanke på hur mycket som står på spel.
F: Hur beräknas min hyra exakt?
S: Hyran beräknas baserat på antalet sovrum i lägenheten och inte det faktiska antalet personer som bor där. Din hyresvärd måste beräkna din hyra under förutsättning att 1, 5 boende bor i varje sovrum (eller en boende, i fallet med en studio).
Så hyran för en lägenhet med två sovrum skulle till exempel baseras på tre boende (1, 5 x 2 sovrum) i lägenheten.
I skattekredithyran ingår också ett nyttoförmån.
Den maximala hyran du kan betala för en låginkomstenhet i en skattekreditegendom är 30 procent av en procentandel (vanligtvis 50 eller 60 procent) av area median bruttoinkomst (AMGI).
F: Påverkar antalet personer i mitt hushåll behörigheten?
A: Ja. Antalet personer i ditt hushåll påverkar huruvida du kan kvalificera dig för en låginkomstenhet på en skattefordon. Ditt hushåll måste tjäna mindre än en viss procent av AMGI, vilket är baserat på hushållets storlek. Å andra sidan är skattekredithyran inte baserad på det faktiska antalet personer i din lägenhet.
F: Behöver jag skriva under en särskild hyresavtal?
S: Nej. Skattetilläggsprogrammet kräver inte att hyresgäster ska ha hyresgäster att underteckna ett särskilt hyresavtal. Men du kanske hittar ett hyretillägg med en eller två klausuler specifika för skattekreditprogrammet. Till exempel kan du antagligen förvänta dig en klausul som kräver att du samarbetar med hyresvärden för att recertifiera och verifiera dina inkomster varje år, och det kan finnas språk som säger att om din hyresvärd får veta att du medvetet gav falsk eller ofullständig inkomstinformation när du fastställer behörighet, så kan vara skäl för att säga upp ditt hyresavtal.
F: Kan jag hyra månad till månad?
S: När du först tecknar hyresavtalet för en lägenhet på en skattekreditegendom måste det vara under en period på minst sex månader (även om det finns ett par undantag). Efter det kan du och din hyresvärd gå med på att förnya hyresavtalet från månad till månad.
F: Kommer det att finnas hyresgäster med marknadsränta i byggnaden?
S: Det kan finnas. Många skattekreditegenskaper inkluderar några lägenheter med låga inkomster och vissa lägenheter med marknadsränta.
F: Kommer jag att stå ut som låginkomsttagare om det finns hyresgäster i marknadsräntan?
S: Du borde inte göra det. Hyresvärdar är skyldiga att inte skilja sig från marknadsräntor och lägenheter med låg inkomst, och ingen på din skattekreditegendom ska veta hur mycket hyra du betalar om du inte berättar för dem.
F: Bestäms min inkomst baserat på vad jag har gjort det senaste året?
S: Nej. Det bestäms av att se fram emot och "årliggöra" din inkomst för nästa år. Om du till exempel tjänar 3 000 dollar per månad på ett jobb räknas denna inkomst till 36 000 dollar (12 månader x 3 000 dollar), även om det visar sig att du får en höjning eller till och med förlorar jobbet en månad efter att du flyttat in i din lägenhet.
F: Hur räknar hyresvärdar oregelbundna anställningsinkomster?
S: Sysselsättningsinkomster måste ingå som en del av hushållens inkomst, oavsett om inkomsten är stabil eller oregelbunden.
Normalt måste hyresvärdar som deltar i skattetilläggsprogrammet använda hyresgästens nuvarande omständigheter för att "årliggöra" inkomsten, vilket innebär att inkludera ett belopp som hyresgästen förväntar sig att tjäna under de kommande 12 månaderna, även om det visar sig att antalet är mycket högre eller lägre.
F: Kommer en skilsmässoöverenskommelse eller gemensamma tillgångar diskvalificera mig?
S: Nej. En blivande hyresgäst diskvalificeras inte bara för att ha en skilsmässoavveckling eller gemensamma tillgångar.
Även om det är möjligt att din inkomstssituation efter skilsmässa skulle göra dig oberättigad, är det inte giltiga skäl att avstå från att behandla en ansökan om en skattelättnadsansökan eller att ansöka om skilsmässoavtal eller att ansöka om att inte vara inkomstberättigande.
F: Är hyran baserad på min inkomst?
S: Nej. Till skillnad från andra bostadsprogram baseras skattekredithyran på den genomsnittliga inkomsten i ditt län eller andra lokala områden. Detta genomsnitt kallas AMGI, som HUD uppdaterar varje år. Din faktiska inkomst är viktig när det gäller att avgöra om du är berättigad till en lägenhet med låg inkomst på en skatteinnehåll. Men den faktiska hyran du betalar är inte baserad på din inkomst.
F: Är jag inte berättigad för andra om jag tjänar för mycket inkomst för en skatteinnehåll?
S: Inte nödvändigtvis. Även om varje skattekreditegendom måste följa samma regler för att bestämma inkomstberättigande kan du tjäna för mycket för en skattekreditegendom men ändå anses vara berättigad för andra. Detta kan hända om du till exempel tjänar 55 procent av inkomstgränsen. En fastighet som måste hyra ut till hyresgäster som inte tjänar högst 50 procent av inkomstgränserna skulle avvisa dig, men fastigheter som använder siffran 60 procent skulle hitta dig berättigad. Inkomstgränser varierar också beroende på län, så om du tjänar något för mycket inkomst för en fastighet kan du ha framgång på en annan fastighet som använder olika gränser.
F: Kan jag bli avstängd om min inkomst går upp efter att jag flyttat in?
S: Du borde inte behöva oroa dig för att bli avvisad för att ha gått över inkomst. Om din inkomst stiger till så mycket som 140 procent av AMGI, finns det inga problem. Om din inkomst ökar över den nivån kan det kräva att hyresvärden vidtar åtgärder för att se till att byggnaden förblir kvalificerad för alla sina skattelättnader.
I värsta fall kan hyresvärden (med korrekt meddelande) byta din lägenhet till marknadsränta, och du skulle förlora fördelen med din begränsade hyra. Men om din inkomst är så hög, är du inte låginkomst och du borde ha råd med marknadsräntan. Hyresvärdar med skattekreditegenskaper kan endast hyr ut hyresgäster för "god sak" enligt definitionen i statliga eller lokala lagar. Detta innebär också att din hyresvärd inte kan besluta att inte förnya hyresavtalet utan god sak.
F: Varje gång min inkomst förändras, måste jag bli certifierad?
A: Lyckligtvis nej. Skattekreditprogrammet har inte "interimsrecertifieringar", vilket innebär att om du byter jobb, får en höjning eller köper eller säljer en tillgång behöver du inte beräkna och verifiera dina inkomster igen. Du bör förvänta dig att träffa ledningen för att recertifiera din inkomst bara en gång om året, vanligtvis runt årsdagen för din hyresavtal.
F: Kan jag som student bo på en fastighetsskattegendom?
S: Den allmänna regeln är att om alla i ditt hushåll är en heltidsstudent, så kan du inte hyra till en fastighetsskattegendom. Så om du är en heltidsstudent med en rumskamrat som går på deltid i skolan, har du det bra. Om alla i ditt hushåll går i skolan på heltid, fråga ledningen om du faller i ett undantag.
F: Måste skatteinnehåll följa lagen om diskriminering?
A: Ja. Skattekreditfastigheter omfattas av samma rättvisa bostadslagar som konventionella fastigheter. Tack vare ett avtal mellan HUD, Treasury Department och Justice Department (DOJ) kan IRS enkelt lära sig om en hyresvärdas rättvisa överträdelse av bostäder och använda den som skäl för att inte följa skattekredit. Detta innebär att hyresvärdar vid skattekreditegenskaper har ännu mer anledning att inte diskriminera dig.
F: Hur kan hyresgäster och prospekter få mer information om programkrav?
S: Hyresgäster och prospekter har ofta frågor om inkomster och regler för skatteinnehåll. Förutom svaren på vanliga frågor som besvaras här kan du få statspecifika frågor besvarade av det statliga bostadsfinansbyrån som administrerar skattekreditprogrammet där du bor.